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以商品房買(mǎi)賣(mài)擔保借貸合同的行為，應認定為無(wú)效
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- 2023-07-24
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以商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保借貸合同系一種非典型擔保行為，因違背物權法定原則及禁止流質(zhì)契約規定，應認定無(wú)效。
案情簡(jiǎn)介：2008年，俞某提供給開(kāi)發(fā)公司300萬(wàn)元借款，依借款協(xié)議約定，為確保開(kāi)發(fā)公司及時(shí)還款，由開(kāi)發(fā)公司全資設立的子公司即房產(chǎn)公司與俞某簽訂20套房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記。2013年，俞某起訴償債。法院調解協(xié)議確認房產(chǎn)公司償還俞某借款本息600萬(wàn)元，如逾期給付則繼續履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。案外人因不服該民事調解書(shū)，遂申請再審。
法院認為：①案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂目的在借款協(xié)議中表述很明確，即為確保開(kāi)發(fā)公司及時(shí)還款，故雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)意思并非買(mǎi)賣(mài)房屋，而是對雙方間發(fā)生的借款提供的一種擔保。根據《物權法》第172條規定，設立擔保物權，應當依照物權法和其他法律的規定訂立擔保合同，本案中俞某以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式為借款合同提供擔保不符合法律規定的擔保方式，此種擔保方式回避了法定的抵押擔保的登記公示制度，可能損害到第三人權利。另依《擔保法》第40條及《物權法》第186條規定，抵押權人不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。雖然本案雙方當事人所簽借款、購房協(xié)議非抵押合同，但雙方協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)內容已違反法律禁止性規定，應認定無(wú)效。②案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律強制性規定而應認定無(wú)效，但房產(chǎn)公司卻在公司尚有許多債務(wù)未妥善處理、且未征得其他債權人同意情況下，擅自與俞某達成和解協(xié)議，確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力，將公司剩余的所有資產(chǎn)（案涉房產(chǎn)）以遠低于市場(chǎng)的價(jià)格抵債給俞某所有，且在借款協(xié)議未約定利息的情況下私自將債務(wù)數額由300萬(wàn)元增加到600萬(wàn)元，房產(chǎn)公司上述系列行為，不但直接違反了法律規定，且損害了其他債權人合法權益，亦擾亂了正常的經(jīng)濟秩序，損害了社會(huì )公共利益。判決駁回俞某訴請。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：當事人在借貸關(guān)系成立前提下，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記的行為，系一種非典型的擔保行為，因違背物權法定原則及禁止流質(zhì)契約規定，應認定無(wú)效。
案情簡(jiǎn)介：2008年，俞某提供給開(kāi)發(fā)公司300萬(wàn)元借款，依借款協(xié)議約定，為確保開(kāi)發(fā)公司及時(shí)還款，由開(kāi)發(fā)公司全資設立的子公司即房產(chǎn)公司與俞某簽訂20套房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記。2013年，俞某起訴償債。法院調解協(xié)議確認房產(chǎn)公司償還俞某借款本息600萬(wàn)元，如逾期給付則繼續履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。案外人因不服該民事調解書(shū)，遂申請再審。
法院認為：①案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂目的在借款協(xié)議中表述很明確，即為確保開(kāi)發(fā)公司及時(shí)還款，故雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)意思并非買(mǎi)賣(mài)房屋，而是對雙方間發(fā)生的借款提供的一種擔保。根據《物權法》第172條規定，設立擔保物權，應當依照物權法和其他法律的規定訂立擔保合同，本案中俞某以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式為借款合同提供擔保不符合法律規定的擔保方式，此種擔保方式回避了法定的抵押擔保的登記公示制度，可能損害到第三人權利。另依《擔保法》第40條及《物權法》第186條規定，抵押權人不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。雖然本案雙方當事人所簽借款、購房協(xié)議非抵押合同，但雙方協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)內容已違反法律禁止性規定，應認定無(wú)效。②案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律強制性規定而應認定無(wú)效，但房產(chǎn)公司卻在公司尚有許多債務(wù)未妥善處理、且未征得其他債權人同意情況下，擅自與俞某達成和解協(xié)議，確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力，將公司剩余的所有資產(chǎn)（案涉房產(chǎn)）以遠低于市場(chǎng)的價(jià)格抵債給俞某所有，且在借款協(xié)議未約定利息的情況下私自將債務(wù)數額由300萬(wàn)元增加到600萬(wàn)元，房產(chǎn)公司上述系列行為，不但直接違反了法律規定，且損害了其他債權人合法權益，亦擾亂了正常的經(jīng)濟秩序，損害了社會(huì )公共利益。判決駁回俞某訴請。
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